W nawiązaniu do wystąpienia Zarządu Krajowej Rady Izb Rolniczych z dnia 13 października br. do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi Marka Sawickiego, przekazanego również do wiadomości Agencji Nieruchomości Rolnych, w sprawie zastrzegania w umowach sprzedaży prawa odkupu gruntu stawnowiącego przedmiot transakcji w okresie 5 lat od jej zawarcia, 15 listopada br. Prezes ANR Tomasz Nawrocki przedstawił pisemnie stanowisko Agencji w tej sprawie. Poniżej zamieszczamy jego treść.

Z dniem 29 marca 2010 r. na mocy orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego przestał obowiązywać art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity Dz. U. z 2007 r. Nr 231, poz. 1700 z późn. zm.), zgodnie z którym Agencji Nieruchomości Rolnych przysługiwało prawo odkupu nieruchomości w okresie 5 lat od sprzedaży. Wykonanie przez Agencję prawa odkupu na podstawie tego przepisu nie jest obecnie możliwe.

Należy podkreślić, że możliwość umownego zastrzegania prawa odkupu określonego w przepisach Kodeksu cywilnego, nie została przez Trybunał zakwestionowana. Trybunał stwierdził, iż w przypadku umownego prawa odkupu rygoryzm tej instytucji łagodzi dobrowolne poddanie się obu stron stosunku prawnego wspólnie zaakceptowanym postanowieniom umowy i zasadom wykonywania prawa odkupu. Agencja, jak każdy podmiot (osoba) sprzedający nieruchomość, posiada uprawnienie do korzystania z tego prawa w ramach stosunku cywilno-prawnego.

Agencja stosuje obecnie umowne prawo odkupu w umowach sprzedaży niektórych nieruchomości Zasobu. Zamiar stosowania tego prawa konsultowany był z Ministerstwem Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Informacja o odkupie zawarta jest w wykazach i ogłoszeniach sprzedaży nieruchomości Zasobu oraz w zawiadomieniach kierowanych do osób uprawnionych do nabycia w trybie bezprzetargowym, na zasadach prawa pierwszeństwa nabycia. Stosowne regulacje dotyczące odkupu zawarte są w treści samej umowy. Z projektem umowy sprzedaży można zapoznać się przed przetargiem, a postanowienia w niej zawarte nie podlegają ustaleniu w trybie przetargowym.

Szczegółowe zasady realizacji powyższego uprawnienia przez Agencję zostały określone w zarządzeniu Prezesa Agencji. Umowne prawo odkupu może zostać wykonane w odniesieniu do całej nieruchomości, jak i w odniesieniu do poszczególnych jej części, w sytuacji gdy:

1. nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości na cele nierolne w związku z uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zmianą dotychczasowego planu albo wydaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
2. w uchwalonym lub zmienionym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nieruchomość ta została przewidziana na cele nierolne,
3. podjęta została uchwała o przystąpieniu do uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z projektem tego planu nieruchomość ma być przeznaczona na cele nierolne,
4. podjęta została uchwała o przystąpieniu do uchwalenia lub zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, a zgodnie z projektem tego studium nieruchomość przewidziana ma być na cele nierolne,
5. wojewoda wystąpił z wnioskiem do Agencji w związku z zamiarem podjęcia decyzji o ustaleniu na tej nieruchomości lokalizacji drogi krajowej lub wojewódzkiej,
6. ujawniony został fakt, iż w skład nieruchomości wchodzą złoża surowców naturalnych, które nie zostały uwzględnione przy określaniu wartości tej nieruchomości na potrzeby ustalenia ceny sprzedaży,
7. nastąpiło lub ma nastąpić zbycie nieruchomości lub jej części przez kupującego na rzecz innej osoby niż rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju  rolnego  (dotyczy  wyłącznie  umów  sprzedaży  nieruchomości rolnych sprzedawanych przez Agencję w trybie bezprzetargowym na rzecz dzierżawców albo w trybie przetargu ograniczonego),
8. wydano decyzję o warunkach zabudowy (decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego) dotyczącą lokalizacji elektrowni wiatrowej lub w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy lub w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy wskazano konkretną lokalizację elektrowni wiatrowej na przedmiotowej nieruchomości.

Zapisy o prawie odkupu nie są stosowane we wszystkich umowach sprzedaży nieruchomości Zasobu. Nie dotyczą one:

• nieruchomości rolnych o powierzchni nie przekraczającej 1 ha położonych poza granicami administracyjnymi miast,
• nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pod budownictwo mieszkaniowe, przemysłowe, usługowe lub handlowe oraz rekreację i wypoczynek,
• nieruchomości przewidzianych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy pod budownictwo mieszkaniowe, przemysłowe, usługowe lub handlowe - jeżeli wartość rynkowa nieruchomości określona została z uwzględnieniem przewidywanego w studium sposobu użytkowania,
• nieruchomości służących wyłącznie produkcji rybackiej (tzw. obiekty stawowe),
• nieruchomości, których wartość rynkowa określona została z uwzględnieniem złóż surowców naturalnych znajdujących się na tej nieruchomości,
• nieruchomości zabudowanych stanowiących ośrodki gospodarcze (tj. m. in. obejmujące budynki służące produkcji roślinnej, zwierzęcej lub przetwórstwa rolno-spożywczego),
• nieruchomości nabywanych przez ich byłego właściciela (lub jego spadkobierców) w ramach pierwszeństwa w nabyciu,•          nieruchomości sprzedawanych użytkownikowi wieczystemu,
• nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych,
• nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości sprzedawanych na podstawie art. 42 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

Niezależnie od powyższego informuję, że w latach 2003-2009 zawarto ok. 87 tys.umów sprzedaży nieruchomości Zasobu dotyczących powierzchni 692 tys. ha. W okresie tym Agencja skorzystała z prawa odkupu 77 razy, dotyczyło to powierzchni ok. 445 ha. Odkup stanowił więc zjawisko marginalne, mające znikomy udział w wielkości sprzedaży.

Agencja korzystała i nadal będzie korzystać z uprawnienia do odkupu w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Prawo to nie jest przez Agencję nadużywane, dlatego trudno zgodzić się z opinią iż stanowi ono barierę spowalniającą proces sprzedaży gruntów Zasobu. Analiza przypadków realizacji przez Agencję prawa odkupu w okresie obowiązywania art. 29 ust. 5 ustawy wskazuje, iż najczęstszym powodem wykonania tego uprawnienia były przypadki nabycia nieruchomości rolnej w trybie bezprzetargowym lub w trybie przetargu ograniczonego przez rolnika indywidualnego w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a następnie zamiar zbycia nieruchomości na rzecz innej osoby oraz sytuacje, w których po sprzedaży nieruchomości przez Agencję nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości rolnej na cele nierolne w planie zagospodarowania przestrzennego gminy lub w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Należy podkreślić, że obecnie jedną z istotniejszych barier utrudniających zwiększenie sprzedaży nieruchomości Zasobu jest brak obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w wielu gminach oraz praktyka konstruowania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, polegająca na określaniu wielokierunkowych funkcji terenów obecnie rolnych, bez wskazania szczegółowej lokalizacji dla różnych wariantów wykorzystania gruntu. Utrudnia to w znacznym stopniu m.in. identyfikację gruntów, które będą w przyszłości przeznaczone na cele pozarolnicze.

Niezależnie od powyższego, w rządowym projekcie ustawy o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa proponuje się przywrócenie zapisu uprawniającego ANR w niektórych przypadkach do odkupu nieruchomości sprzedanej z Zasobu WRSP. Z uzasadnienia do projektu wynika, iż celem tych przepisów jest: „zabezpieczenie interesu Skarbu Państwa przed działaniami spekulacyjnymi osób, które nabyły nieruchomości Zasobu."